Investir en LMNP

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Investir en LMNP : tout savoir

Vous souhaitez constituer un patrimoine, percevoir des rentes sécurisées et préparer votre retraite ? Investir sous le statut de loueur en meublé non professionnel répondra à toutes vos attentes. Avant de vous lancer dans un achat, découvrez notre récapitulatif des essentiels à connaître sur ce type d’investissement qui a la côte !

LMNP : éléments de définition

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal existant depuis 1949. Il permet à un particulier de devenir propriétaire d’un bien meublé et de percevoir des revenus locatifs constants, non imposés grâce à l’amortissement et tout en récupérant la TVA sur son acquisition.

Accessible à tous, le statut garantit donc des conditions juridiques et fiscales très avantageuses en comparaison d’un investissement immobilier classique.

Le principe est de louer un logement, appartement ou maison, situé au sein d’une résidence de services. Le locataire peut l’occuper à titre de résidence principale, saisonnière ou temporaire. Le propriétaire et l’exploitant de la résidence sont liés par un contrat, qui protège financièrement de tout aléa (comme la non-occupation du bien) et détermine des conditions précises permettant de projeter le gain sur le long terme.

Il s’agit d’ailleurs d’un investissement fait pour durer : conserver son bien en LMNP permet de le valoriser au fil du temps et d’en faire une rente durable, ce qui s’avèrera plus intéressant que de chercher à en tirer une plus-value importante à la revente (même si celle-ci reste possible, rendez-vous à notre rubrique vendre son bien LMNP pour en savoir plus).

Les avantages de la LMNP

L’acquisition d’un bien meublé en résidence de services procure des avantages prévus par le contrat signé ou par la loi, relevant de deux principaux attendus.

Un investissement sûr et rentable

Le statut LMNP s’adresse à tous les particuliers envisageant :

  • d’investir dans un bien immobilier sécurisé ;
  • de disposer de revenus complémentaires non fiscalisés durant une longue période, grâce à l’amortissement du bien sur le revenu de cette activité ;
  • de compléter leur revenu à la retraite.

Le statut LMNP est ouvert au plus grand nombre car les biens meublés en résidence peuvent être des studios. Une acquisition peut donc entrer dans le cadre de l’investissement LMNP dès 60 000 €, voire encore moins.  Et dès le départ, le rendement locatif se situe autour de 5% par an, nets d’impôts !

Dans la mesure où l’acquisition se fait au sein d’une résidence avec services, vous ne financez que l’investissement HT et récupérez la TVA. Une augmentation de cette dernière ne vous affecterait donc pas.

Précisons que vos proches sont par ailleurs protégés par le remboursement du crédit en cas de décès ou d’invalidité. Cet investissement leur permettra dès lors de profiter de la rente dans les mêmes conditions que vous si leur situation le permet, et de bénéficier de ressources non imposables pour le futur.

Une totale tranquillité d’esprit

Le deuxième atout de taille découlant de l’acquisition d’un bien immobilier en résidence de services est l’absence de souci. L’exploitation du bien est confiée à un professionnel appelé « preneur de bail », avec des avantages certains :

  • la recherche d’un locataire, l’état des lieux, la gestion des dégradations éventuelles sont à sa charge : le professionnel assume le bon fonctionnement de la résidence sans vous déranger ;
  • vous percevez vos loyers, que le logement soit occupé ou non : le contrat qui vous lie à l’exploitant est un bail commercial et non un bail d’habitation classique. Les loyers sont donc soumis à une obligation de résultat et sont indexés.
  • toutes les conditions fixées le sont pour une durée déterminée et souvent longue, vous plaçant à l’abris de tout aléa ;
  • la revente est facilitée par le fait que l’acquéreur peut à son tour amortir le bien.

En résumé, ces investissements sont parmi les plus sécurisés et lisibles sur le marché.

L’accès au statut LMNP

Pour se constituer un patrimoine immobilier grâce au statut LMNP, certaines conditions sont posées. La première, évidemment, est d’acheter un bien et de le meubler. De ce côté, pas de souci : les logements en résidence de services sont toujours vendus entièrement équipés tel que la loi ALUR l’exige. En effet, un lit, une table et deux chaises ne suffisent pas pour se prétendre loueur en meublé.

Également et afin de pouvoir récupérer la TVA comme nous l’indiquions précédemment, il est nécessaire d’investir dans une résidence neuve OU de récupérer le contrat en cours d’un investisseur souhaitant vendre son bien : il s’agit bien souvent de l’option la plus intéressante, une location meublée dans l’ancien permettant d’être certain de son attractivité. En prêtant attention à la durée restante du contrat qui, si elle est réduite, risque de donner lieu bientôt à une renégociation pour le renouvellement. Il vous faudrait alors prendre garde à conserver tous les avantages.

Enfin et afin de conserver le statut LMNP, il sera nécessaire de ne pas dépasser les limites fixées légalement : ne pas excéder 23000€ de revenu annuel lié à cette activité ou le seuil de 50% du revenu du foyer fiscal. Les deux paliers doivent être franchis pour ne plus être éligible au statut LMNP.

Si toutefois vous les outrepassez un jour, il vous faudra passer sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Les conséquences sont surtout liées à la gestion, qui deviendrait légèrement plus contraignante, se rapprochant de celle d’une entreprise.

Quel type de bien acheter ?

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Il est possible de louer un logement que vous possédez déjà sous le statut LMNP. Il vous faudra alors l’équiper correctement et vous occuper de la gestion locative. Pour la tranquillité de l’investisseur que nous évoquions et que le statut LMNP permet, il est plus pertinent d’investir au sein d’une résidence gérée par un exploitant.

Ces résidences comportent un ensemble de logements meublés destinés à une clientèle ciblée, avec des services adaptés. Vous en trouverez ainsi de plusieurs types :

  • les résidences pour séniors, ou Ehpad, fournissent tout le nécessaire pour le confort des personnes âgées : soins médicaux, espaces de restauration collective, espaces ludiques, etc. ;
  • les résidences d’affaires sont prévues pour de courts séjours (mais peuvent bien évidemment accueillir des travailleurs pour de longues durées) et sont équipées de salles de réunion, d’accès wi-fi et de tout le matériel professionnel (paperboard, vidéoprojecteurs, etc.) ;
  • les résidences étudiantes offrent évidemment un accès wi-fi, mais des parties communes plus restrictives : il ne s’agit pas d’un lieu de vie en commun. Chaque logement sera donc équipé d’un espace cuisine par exemple.
  • Les résidences saisonnières enfin, situées pour la plupart dans les zones touristiques, en bord de mer ou à la montagne. Elles offrent le confort nécessaire à un séjour d’une semaine ou deux, et peuvent offrir un espace de restauration commun en plus de la cuisine privative, souvent sommaire.

Les logements de taille réduite (studio, T1 voire T2) sont les plus recherchés dans la plupart des résidences. Moins chers à l’achat comme à la location, ils offrent de plus une meilleure flexibilité pour les courts séjours.

La fiscalité applicable

Les revenus du loueur en meublé non professionnel relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et peuvent être déclarés de deux manières différentes :

  • le régime micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50% du revenu avant imposition ;
  • le régime réel devient obligatoire si le revenu généré dépasse 70 000 € annuels. Il permet un amortissement, sauf si l’investissement a été réalisé sous le dispositif Censi-Bouvard.

Un impôt sur la fortune immobilière (IFI) pourra être appliqué, ainsi qu’une taxation sur la plus-value que vous réaliserez en cas de vente, qui relève de la taxation privée et non du régime de la plus-value professionnelle.

A noter enfin, que tout déficit ne sera imputable que sur les revenus BIC non professionnels et reportable durant 10 ans. Pour en savoir plus sur les aspects fiscaux du statut LMNP, visitez notre page dédiée qui reprend toutes les informations utiles.

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