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LA GESTION DE VOTRE LMNP

Investir dans un bien en LMNP est d’autant plus avantageux que vous ne prenez pas en charge la gestion de ce bien. En effet, tous les soucis occasionnés par la mise en location d’un bien immobilier sont délégués à une société de gestion. Cette dernière entretient le bien, se charge de sa mise en location et vous reverse un loyer garanti. Ainsi, toutes les contraintes administratives et les obligations de gestion (occupation du bien, règlement des conflits avec les locataires…) ne vous sont pas incombées.

Ici à Sextant, nous travaillons avec des sociétés de gestion partenaires sérieuses, proposant des services de qualité et un suivi personnalisé.

Nos principaux gestionnaires :

Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif sous les statuts fiscaux de LMNP et LMP, vous pouvez investir dans différents types de résidences de services : les résidences étudiantes, résidences de tourisme, résidences séniors et les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).

Les résidences étudiantes

Les résidences étudiantes sont composées d’appartements, essentiellement des studios ou des T2, proposant des services (accueil, laverie, salle de sport et cafétéria), équipés d’une kitchenette et meublés. Les résidences étudiantes sont situées à proximité des écoles ou des universités et elles s’adressent bien sûr en priorité aux étudiants, mais peuvent accueillir d’autres locataires, en particulier lors des vacances d’été, ce qui améliore considérablement la rentabilité. La gestion de ce type de résidence est plus simple que n’importe quel autre type de résidence de services car la demande est forte et les étudiants occupent leur logement au moins 10 mois dans l’année, il n’y a donc pas de changement fréquent de locataire.

Les résidences de tourisme

Les résidences de tourisme dites de « loisirs » : ces résidences de loisirs sont implantées dans les zones touristiques à fort potentiel locatif. En plus des services proposés par tous les types de résidences de services, elles disposent de structures de loisirs telles qu’une piscine ou des terrains de sport. La location y est possible à la journée, à la semaine ou encore au moins avec un système de loyer dégressif. Les résidences de loisirs conviennent parfaitement aux familles au vu du prix de la location, des services proposés et des équipements fournis. Que ce soit à la mer, à la montagne ou en ville, ces résidences de tourisme enregistrent des taux d’occupation performants.

Les résidences de tourisme dites d’ « affaire » : ces résidences d’affaires sont composées d’appartements, essentiellement des studios ou des T2 équipés d’un coin cuisine et d’une salle de bain. Elles sont situées en centre villes ou a proximité des centres d’affaires, toujours bien desservis par les transports en commun. Elles proposent des services tels que petit-déjeuner, linge de maison, ménage régulier, réception 24h/24, salle de conférence, téléphone, fax ou encore accès internet et elles apparaissent en moyennes comme 40% moins cher que les hôtels. Généralement la durée de location est de quelques jours mais son taux d’occupation reste stable, durant les mois d’été ce type de résidence plait beaucoup aux touristes car elles offrent le confort d’un appartement avec les services d’un hôtel à cout réduit.

Les résidences séniors

Les résidences séniors sont composées d’appartements ou de petites maisons type T2, T3 ou T4, agencées de telle façon qu’elles garantissent sécurité, convivialité et fonctionnalité. En plus des services minimum d’une résidence de service (accueil, fourniture de linge, nettoyage des logements, petit-déjeuner…), les résidences séniors mettent à disposition des pièces communes  de détente et d’échange. Le potentiel de ces résidences est très fort étant donné le vieillissement constant de la population. La clientèle se compose à la fois de locataires et propriétaires ayant entre 55 et 75 ans.

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)

Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) sont composés de chambres médicalisées permettant d’accueillir des personnes âgées ayant besoin d’une assistance quotidienne et permanente. Les EHPAD proposent des services tels que l’hébergement, les repas, la blanchisserie, des animations, une aide à la vie quotidienne, une surveillance médicale et les soins médicaux. Elles accueillent des personnes de plus de 60 ans, seuls ou en couple, et en situation de perte d’autonomie. Ces résidences offrent la rentabilité la plus importante des résidences de services.

La qualité et l’expérience du gestionnaire de ces résidences de services, doivent faire partie de vos critères principaux lors de l’achat d’un bien dans le cadre d’un investissement immobilier locatif sous les statuts fiscaux de LMNP et LMP, car cela garantira le bon fonctionnement et le bon rendement de votre investissement.

Le nouveau propriétaire du bien en LMNP signe un bail commercial avec la société de gestion pour une durée minimale de 9 ans renouvelables. Si vous rachetez ce bien, vous reprenez le bail commercial en cours et vous substituez aux droits et obligations du vendeur pour la durée restante du bail. Ce bail vous garantit de recevoir les loyers quelque soit le taux d’occupation de la résidence.

– Les atouts du bail commercial :

Le bail commercial permet de sécuriser son investissement en garantissant un revenu tout en se déchargeant des soucis de la gestion du bien immobilier.

– Les exemples de points à vérifier :

– Le bail est-il signé pour une durée ferme ?

– Le preneur de bail (société de gestion) mutualise-t-il la gestion de ses résidences, ou chaque résidence est affiliée à une SARL dédiée ?

– Quelle est la solidité financière de la société de gestion ?

– Quelles sont les modalités d’indexation du loyer ?

– Le loyer est-il exprimé TTC ou HT ?

– Qui a la charge du renouvellement du mobilier vétuste ?

– Les remises en état des appartements sont-elles bien à la charge de la société de gestion ?

– Le bail commercial comprend-il des clauses limitatives à la cession du droit au bail ?

– Existe-t-il dans le bail des clauses plus contraignantes comme par exemple des clauses de non-concurrence ?