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FISCALITE LMNP

Acheter un ou des biens en LMNP vous permet d’accéder à un régime fiscal extrêmement intéressant, que ce soit pendant la période où vous êtes déficitaire ou après, lorsque vous tirez des revenus de votre investissement :

Pendant la période de déficit foncier (~23 ans)
– Vous pouvez déduire l’ensemble des charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, taxes…) de vos revenus locatifs.
– Vous pouvez également déduire les amortissements de votre investissement.
– Dans le cas de résidence avec services en VEFA, vous pouvez en plus vous faire rembourser la TVA que vous avez payée en achetant le bien.

Après la période de déficit foncier
Quand vous aurez fini de payer les intérêts, vous ne serez plus en déficit et donc vous devrez payer des impôts sur les revenus locatifs. Deux régimes fiscaux sont possibles, statut micro-entreprise ou bien au « réel ».
– Si les loyers ne dépassent pas 32 900 euros :
Le statut « micro-entreprise », vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % couvrant forfaitairement les charges.
Vous êtes donc taxé sur seulement la moitié des loyers.
Avec le régime du « réel simplifié », vous pouvez imputer le montant exact des charges.

– Au-delà de 32 900 euros, le régime réel simplifié s’impose (mais vous pouvez demander l’application de ce régime si vous touchez moins de 32 900 euros de loyers)
La plus-value immobilière est imposable au taux de 19 % plus 15,50 % de prélèvements sociaux.
Elle bénéficie d’un abattement de 2 % par année de détention au-delà de la cinquième année (exonération à partir de la 30ème année de possession du bien).

Exception pour les locations saisonnières
Si vous louez un gîte rural, une chambre d’hôtes ou un meublé de tourisme (qui n’est donc pas la résidence principale des locataires), le seuil de loyers pour bénéficier du régime micro-entreprise s’élève à 80 300 euros de loyers perçus par an, avec un abattement forfaitaire de 71% !

Lorsque vous vendez votre bien en LMNP/LMP, vous êtes imposable sur la plus-value générée de cette vente.

Plus-values
La plus-value éventuelle réalisée lors de la vente du bien est soumise :
Au régime des plus-values privées pour les loueurs non-professionnels, et cela même si une partie du prix d’acquisition a été passé en amortissements.
Au régime des plus-values professionnelles pour les loueurs professionnels, ce qui peut entraîner une exonération sous certaines conditions.

Impôt sur la fortune
De façon logique, les logements possédés par des loueurs en meublé professionnels (LMP) sont exonérés d’ISF en tant que biens professionnels s’ils représentent plus de 50% de vos revenus.

Impôts locaux
La location meublée, en tant qu’activité commerciale, est soumise à la cotisation foncière des entreprises et à la cotisation sur la valeur ajoutée.

Le bailleur est naturellement redevable de la taxe foncière mais il n’est en revanche pas assujetti à la taxe d’habitation si le logement ne constitue pas son habitation personnelle.