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Comment estimer sa revente LMNP d’occasion?

Posté par admin sur 19 mars 2014
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Durant ces 15 dernières années, les investisseurs français et étrangers ont été nombreux à acheter du neuf LMNP avec un pic en France en 2009 via le dispositif LMNP Censi Bouvard qui permettait de défiscaliser fortement ses revenus jusqu’à 25% du montant de l’opération en plus de la récupération du montant de la TVA (19.6%) sur le bien immobilier et mobilier. Cet avantage fiscal a été diminué au fil des années à 20% puis 11% en 2014. Le marché de la revente ne devrait pas connaitre de changements radicaux durant les prochaines années et devrait continuer d’offrir des rentabilités légèrement au-dessus de celles du marché du neuf soit entre 4.5 et 6.5%.

Chez Le coin du LMNP nous n’essayons pas de vendre cher ni au rabais mais plutôt au juste prix du marché afin de vendre les biens sous 1 à 4 mois.

Notre méthode d’estimation ne repose pas sur le prix local au m2 en fonction de la base des notaires ou suivant une formule mathématique avec 50 inconnues. Nous faisons les estimations en fonctions de notre expérience et grâce à la connaissance accumulée des ventes déjà réalisées sur ce type de ventes LMNP, en fonction du gestionnaire, de l’emplacement et bien sûr, du montant du loyer payé par le gestionnaire. Le marché des acheteurs dicte fortement les prix: par exemple les rentabilités dans la revente doivent être plus intéressantes que celles que nous pouvons trouver dans le neuf (entre 3 et 5% en général). C’est pour cela que nous conseillons des rentabilités FAI entre 5 et 6.5% en fonction de tous les paramètres qui peuvent influencer le prix du bien.

Chez Le coin du LMNP nous estimons donc une revente LMNP selon les critères suivants:

–       Le type de bien (ou de résidence)

–       La qualité du bien

–       La qualité du bail commercial (et surtout la durée restante)

–       La répartition des charges entre le propriétaire et la société de gestion

–       L’indexation des loyers

–       La qualité de la société de gestion

En effet, des sociétés de gestion telles qu’Odalys ou Pierre et Vacances par exemple sont des gestionnaires de qualité, dans lesquelles on peut avoir confiance.

Bien sur, la rentabilité varie selon le taux d’occupation: un bien LMNP est un bien d’investissement immobilier, ce qui signifie qu’un investisseur, en général, privilégie un bien à forte rentabilité et très peu d’occupation. Parfois, certains investisseurs apprécient le fait de passer une semaine par an dans leur résidence d’investissements mais cela reste assez rare.

Afin de nous guider dans l’estimation de prix, nous demandons une liste d’éléments essentiels:

– Copie du bail commercial

– Nom du gestionnaire actuel (si diffèrent de celui mentionné dans le bail)

– Copie des factures des derniers loyers payés

– Nombre de semaines d’occupation

A la réception des documents demandés, nous vous formulons une proposition de prix de vente dans les 24h. Par la suite, si après 2-3 mois de mise en ligne, le bien n’est toujours pas vendu, nous procédons à une baisse de prix après avoir obtenu votre accord écrit.

Les investisseurs achètent les reventes LMNP en utilisant l’amortissement fiscal, ce qui permet de ne pas payer d’impôt sur ces revenus locatifs pendant 20-23 ans. Donc il s’agit d’un véritable investissement sur le long terme par rapport à la défiscalisation Censi Bouvard qui ne se fait qu’à court terme (9 ans) et qui perd tout intérêt fiscal sur le long terme. L’amortissement fiscal suit la logique de Warren Buffet: « Our favorite holding period is forever » ce qui signifie que lorsque le marketing mix rendement/ emplacement/ prix est idéal il n’y a aucune raison de vendre ce bien, jusqu’à la fin de l’amortissement comptable qui peut s’étaler sur 30 ans. Passé cette période, il est plus intéressant de le vendre pour en acheter un autre et recommencer à amortir les intérêts d’emprunt, frais comptables, charges et travaux de rénovation éventuels.

Une société comme Le coin du LMNP, spécialisée dans la revente de LMNP, possède l’expérience nécessaire en matière immobilière, financière et fiscale pour offrir un service de qualité. Grâce à des partenariats avec des conseillers en gestion de patrimoine, mais aussi via son réseau d’agents mandataires il touche tout type d’investisseurs.

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