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Les résidences « séniors » : l’investissement en LMNP sécurisant

Posté par Adeline sur décembre 15, 2020
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Si vous vous êtes déjà posé la question de l’endroit où vous passerez vos vieux jours, la classique maison de retraite a dû s’imposer à votre esprit comme une possibilité évidente. Sachez qu’aujourd’hui, des établissements portant le titre de résidence pour séniors se construisent en grand nombre, offrant des services dignes d’un hôtel réputé et la possibilité d’une vie en communauté rompant l’isolement. Mais avant de songer à y entrer, vous pourriez acquérir l’un de ces logements et l’utiliser pour (notamment) préparer financièrement votre retraite grâce à la LMNP ! Explications.

Les spécificités de la résidence pour séniors

Pour bien comprendre la pertinence de cet investissement, il est nécessaire de comprendre comment fonctionnent ces résidences.

Qui sont les locataires ?

Il convient tout d’abord de bien distinguer les résidences pour séniors des EHPAD : quand les premières fournissent un lieu de vie agrémenté de services, les maisons de retraites de type EHPAD sont plutôt organisées autour de l’assistance médicale et conçues pour accompagner jusqu’à la fin de vie. Un résident d’établissement pour séniors pourra donc, lorsqu’il perdra en autonomie, être redirigé vers un EHPAD.

Notons toutefois que le curseur est variable, quant au seuil de perte d’autonomie conduisant à un transfert, d’une résidence à l’autre. Certaines proposent des prestations d’assistance, comme une aide au lever, à la toilette ou l’accompagnement aux rendez-vous médicaux pouvant retarder le passage en établissement plus médicalisé.

La résidence séniors accueille donc des retraités dont l’état de santé permet une vie active. Il s’agit dans l’idée, de la transposition du domicile au sein d’une structure offrant des avantages sociaux et de services, sans besoin d’assistance poussée ou médicale.

Les services

Le fonctionnement de la résidence pour séniors diffère de celui de l’EHPAD. Au lieu d’un tarif tout compris incluant les soins médicaux, nous avons ici la possibilité de choisir des services « à la carte ». Le confort et les activités peuvent ainsi s’adapter au budget de la personne.

En résidence seront généralement inclus dans le loyer, des services tels que :

  • le raccordement à Internet et un bouquet de chaînes de télévision ;
  • la gestion du courrier et un accueil pour les visiteurs ;
  • la présence d’un personnel à disposition en cas de besoin ;
  • l’accès à différents espaces qui varient selon les résidences (piscine, bibliothèque, etc.) ;
  • certaines activités, dont celles pratiquées librement avec les autres résidents (jeux de société, pétanque ou autres).

D’autres services sont le plus souvent payants, via des forfaits :

  • la restauration au bar ou une assistance pour faire les courses ;
  • le ménage du logement ;
  • une assistance administrative ;
  • des cours (d’aquagym, de tai-chi ou d’activité manuelle par exemple) ;
  • l’accès à des manifestations diverses, artistiques, culturelles et autres.

Une rentabilité assurée et sereine

Pour héberger ces séniors dynamiques, les résidences proposent des appartements meublés et équipés, allant du studio au T3. L’investissement financier pour y acquérir un bien peut donc s’avérer raisonnable et s’adapter aux moyens de l’investisseur. Le prix variera selon la surface bien sûr, mais également selon la ville et les services de base fournis. Avec les avantages du statut LMNP, la rentabilité se situera autour de 4%.

Notons que les loyers sont en moyenne 10 à 15% supérieurs aux loyers du marché classique. Si cela se justifie tout à fait grâce au package de services de base proposés, cela permet également à l’investisseur d’y gagner une rente négociée et sûre en supportant les frais de l’exploitant sans trop en pâtir par rapport à un investissement locatif classique placé en gestion.

Et bien sûr, l’investisseur ne supportera aucune contrainte de gestion locative : l’exploitant aura la charge de trouver les résidents locataires, d’assurer les visites et de leur faire signer un bail, de la même manière qu’il assumera tout trouble au sein de la résidence ou dégradation du mobilier.

Le marché d’investissement locatif le plus porteur

Selon les projections de l’INSEE, la part des plus de 60 ans dans la population globale devrait encore s’accroître dans les prochaines années, pour atteindre 31% de la population à l’horizon 2035 et 32% vers 2060 (contre seulement 21% en 2007). Ils représentent déjà aujourd’hui une population de 15 millions de personnes qu’il convient de loger correctement lorsqu’elles veulent ou doivent quitter leur domicile.

Il est donc évident que le marché des résidences organisées autour de la vie des séniors a de beaux jours devant lui. L’accroissement de la population sénior engendre un besoin croissant de résidences adaptées pour les accueillir. Pour y répondre, les acteurs historiques multiplient leurs implantations, tandis que les groupes d’EHPAD cherchent à conquérir ce marché en plein développement.

Il s’agit pour l’épargnant souhaitant faire fructifier son capital, de l’un des investissements les plus sécurisants et qui rassure notamment quant à la capacité de l’exploitant à trouver des locataires facilement, tant l’offre peine encore à répondre à la demande. Le gestionnaire a bien moins de chances de mettre la clé sous la porte qu’un exploitant de résidence de tourisme soumis aux conditions économiques – et sanitaires.

L’acquisition d’un bien en résidence conçue pour les séniors, associée au statut de loueur en meublé non professionnel, répond à tous les besoins d’un investisseur en quête d’une épargne rentable de long terme : sécurité, rentabilité et revente facile. Convaincu ? Reste à trouver le bien idéal, vous pouvez pour cela piocher dans notre sélection ou contacter l’un de nos experts.

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